產業園區加速擁抱資本市場

今年以來,隨著鼓勵國傢級開發區上市融資等創新政策逐漸湧現,借助“註冊制”、科創板、REITs等“東風”,不少產業園區正在嘗試打通園區資產的“融-投-管-退”全周期通道。不少業內專傢表示,今年受疫情及經濟下行等因素影響,諸多產業園區面臨著空置、招商和資金壓力。與此同時,部分標桿園區在盈利模式、融資模式、政策、招商運營、數字化升級等五大方面做出瞭諸多有益的探索。“2020年以來,我們觀察到越來越多的園區在努力擺脫‘房地產開發商’的形象,向‘園區運營服務商’‘企業合夥人’‘科技投行’等角色轉變,產業服務、產業投資成為園區盈利模式升級的突破點,”和君產業園區事業部主任王鵬在由選址中國主辦的“韌性·復蘇·新生 2020第四屆中國產業園區新驅動力峰會”上表示。從融資渠道來看,伴隨著科創板註冊制的落地,中國的資本市場迎來30年未有之大變局,客觀上也促進瞭產業園區資本化發展。據如是資本董事總經理張奧平介紹,過去產業園區存在重開發、輕運營以及融資難等問題。而2019年5月,國務院正式發佈的《關於推進國傢級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》,為國有開發區的資本化疏通瞭道路。王鵬認為,“這樣的政策實際上給瞭國有開發區一個開口,未來產業園區的開口依然會擴大。”王鵬以已經上市的產業園區運營商為案例指出,“那些市值偏高的企業,沒有一傢不是在做產業投資,在做PE、VC投資的。”因此,他建議,在註冊制環境下,未來產業園區運營商應該以產業投資、風險投資的思維去評判,哪些產業中的企業擁有具備實現資本化價值,然後對這些企業提供相應的資本化服務,包括融資配套服務等。今年4月30日,中國證監會和國傢發展改革委共同發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,明確將高科技產業園區納入試點范疇。中信證券投資銀行管理委員會高級副總裁宋雲濤認為,公募REITs是針對基礎設施投資運營方以及相關產業鏈推出的一項重要的制度創新。在公募REITs發行的鼓勵類行業中,包括國傢戰略新興產業集群,以及科技產業園區、特色產業園區等。據他介紹,中國公募REITs首批試點的園區,對於產業用地類型有相應限制,即基礎資產不能建設在商業或者住宅用地上,“基本上還是聚焦於科研用地和工業用地的基礎設施類型。”因為公募REITs發展仍處於試點階段,目前國傢對於項目的篩選堅持“優中選優”原則,目的是為瞭避免公募REITs成為缺乏流動性,或者不良資產的處置平臺。因此,對於資產要求權屬清晰,土地性質沒有違規和越界情況。另外,國傢發改委還要求資產運營期不低於三年,要有成熟的經營模式和市場化運營能力;未來三年公募REITs凈現金流的分派率原則上不能低於4%;主要通過市場化的運營方式產生收入和現金流,不能依賴第三方的補貼,或大股東的關聯交易。具體到基礎設施公募REITs,規則要求,原始權益人參與配售時自持的比例不能低於20%。且這20%鎖定期要長達5年。如果原始權益人持有超過20%,超過20%的部分持有期至少要3年,而且持有期間公募REITs份額不能夠質押。盡管公募REITs對於參與方要求嚴格,但對於產業園區開發和建設的這類主體意義重大。從財務角度來看,公募REITs出售之後,企業會切實拿到現金,可以降低負債。與此同時,通過市場化的轉讓和定價,把公司在報表上原值計價、有市場化的估值去出售,將幫助企業增加利潤。此外,發行公募REITs產品還可以調降企業的報表結構。“把缺乏流動性的固定資產轉變成貨幣資金,或者是金融產品,大大增加整個公司的流動性,並且在合並報表裡也納入瞭一些少數股權,讓公司整個報表更加均衡,”宋雲濤表示。據他介紹,目前申報的產業園區類項目最新進展還在國傢發改委階段,待國傢發改委審核通過後會將符合制度條件優越的項目推薦給中國證監會和滬深交易所來進行審核。“據我所知,北上深各大產業園區主體都非常積極,申請首批試點工作,像深圳、招商蛇口、上海的臨港、張江工業園區還有武漢、北京園區都已經申請首批試點,競爭還是非常激烈的。”

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